这个房价直逼深圳的区域,千万不要买!

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上周,大胡子看深圳团队深入东莞南城考察,这个今年涨幅全国排名第一的城市,到底凭什么上涨?而南城作为涨幅最猛的区域,后续继续上涨的动能有多强?现在入手东莞是高位站岗吗?东莞还能不能买?

在考察完之后,大胡子看深圳给出了直接的答案。

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以下为正文:

最近楼市的流量似乎都被深圳所占据,华润城润玺的万人抢房盛况,不仅获得新华社一篇社评警告,更是引来了央视的关注。

央视对华润四的报道

但是,深圳的楼市热度虽然最高,但如果要论涨的最多,却不是深圳,而是一路在深圳边上“韬光养晦”的东莞。

按照最新中指研究院发布的《百城价格指数报告》显示,东莞是所有统计城市中新建住宅价格环比涨幅最高的城市,涨幅达到了1.14%。

百城新建住宅价格及环比涨跌幅

而在同样一份报告中,东莞也是百城二手住宅价格环比上涨幅度最高的城市,达到了1.9%,而老大哥深圳只有1.65%的涨幅。

百城二手住宅价格及环比涨跌幅

其实在此之前,针对东莞的一波涨幅,东莞已经实施了调控政策,但调控后这几个月,整个东莞的房价还是没有停止上涨势头。

调控都压不住上涨,这GDP也不是最高、人口也不是最多的东莞,凭什么它就能成为最能涨的城市?

想知道东莞为何上涨,得先看看是哪里涨。

东莞的楼市,向来是看临深。但最近这几个月,上涨势头最猛的却是以南城、莞城、东城、万江四区组成的东莞中心城区。

图源:合富研究院

根据合富研究院关于东莞11月的数据,东莞各镇街中,中心城区的4个区的房价同比去年都在15%以上,其中最高的莞城达到了58%,相对低一些的南城区的涨幅也达到17%,相比之下,一些临深的区域像塘厦只有13%,凤岗则是增长为0。

不仅在涨幅上领涨,中心城区的房价也在做模范带头,其中最突出的就是南城。

今年9月,南城的新房价格突破4万,达到了42200元/㎡。

图源:合富研究院

值得一提的是,这是东莞继松山湖之后又一次出现房价突破四万的局面。除了新房,南城的二手房也进入单价40000+的时代。

虽然房价上涨迅速,但对于南城而言,最值得关注的还不是房价,而是支撑起这四万房价的底气—城市规划和建设。

突破四万房价的南城,它的发展状况也引来很多人关注。当下南城的城市建设和楼市究竟如何?我们进行了南城的实地考察。

南城在东莞的规划中,就是亲儿子一样的存在。

在东莞政府发布的《东莞市中心城区近期建设规划(2016-2030年)》中,中心城区中的其他三个区东城、万江、莞城在规划中都是副中心的定位,南城则是作为主城区的c位重点规划建设。

值得一提的是,主导南城作为城市中心发展的现任东莞市市委书记梁维东,此前一直是在佛山从政,2016年才来到东莞担任市委副书记。而他曾一手打造了佛山千灯湖片区,对于建设一个城市新的中心和新门面他是颇有心得。

有了千灯湖的成功,很多人都把南城的建设和千灯湖来做比较。

暂且不论南城会不会成为下一个千灯湖,但对东莞来说,作为一个城市中心,南城未来的建设发展代表了东莞的门面。

而这个门面,主要由东莞国际商务区(东莞CBD)、南城总部基地以及行政文化中心三个区域组成。

其中南城总部基地和东莞国际商务区虽然都属于商务区,但两者在建设时间上有很大差别,南城总部基地是从2008年就开始规划建设的片区,经历多年建设,这里已经初具规模、大厦林立。

像东莞的万科、碧桂园的总部、浙商大厦都坐落于此。

碧桂园

万科

周边配套上,南城总部基地周边有轨道2号线经过的蛤地地铁站,值得一提的是,二号线是东莞现在唯一一条地铁线。这条地铁线也贯穿了整个南城。

东莞地铁2号线

除了交通之外,南城总部基地商业配套也齐全,像浙商大厦楼下就有一个大型商业。

总部中心的商业街

南城总部中心无论是写字楼大厦还是相关配套,都已经是非常齐全。

而从夜晚我的观察来看,下班时间段总部基地周边的人流很多,说明这里并不缺乏人气。

夜晚的总部基地

而随着企业的不断入驻,总部基地本身的潜力可以进一步得到迸发。

与总部基地相比,规划和建设时间较短的东莞国际商务区还在起步阶段。

东莞国际商务区通常是被称为东莞CBD,是南城重点打造的区域。而且在规划中,它由中心公园和四个组团为骨架组成。

从实地情况看,未来属于东莞CBD的区域,依旧在旧造和建设过程中。

其中,未来的中心公园所在区域,也就是水涧头村,现在正在进行城中村拆迁。

水涧头村正在拆迁

从建设的进度看,中心公园要成型还需要时间。

不只是中心公园,其实整一片东莞cbd区域都在建设过程中,因此整个片区现在显得很荒凉。

尚在建设中的CBD

在南城总部基地和东莞CBD之外,以东莞市政府为核心的行政文化中心也是比较成熟的区域。

东莞的展览馆、大剧院、市政府周边的行政中心广场都坐落于此。

东莞展览馆

东莞玉兰大剧院

东莞市政府大楼与行政中心广场

比较来看,三个核心区域中,南城总部基地和行政文化中心的已经很成熟,而东莞cbd则还需要一些时间兑现。

除了区域规划之外,东莞也有一些着重打造的产业基地。像天安数码城、南盛科技园、联科国际信息产业园都在其中。

东莞天安数码城

而这些基地,现在都已经有了一部分产业的入驻和落地。但后续会如何发展还需继续观察。

看完南城的规划发展情况,再回头看看南城的楼市。

现在南城的楼市随着城市的建设水涨船高。

新房方面,因为属于中心城区,开发的时间早,南城现在可开发用地已经不多,新盘的推出也很少。

而在稀有的新盘中,最引人关注的是位于东莞CBD片区的华润项目万象府。

没错,又是华润,和深圳的华润四一样,同样是好地段、同样引来了许多购房者的关注。

早在9月份,华润万象府就已经推出了第一期,均价为41000元/㎡,比很多周边的楼盘的价格都低,出现了小规模的倒挂,因此当时一期480套房源,一推出3秒秒光!

万象府营销中心

而二期传闻是在12月开盘,但和所有深圳的网红盘一样,华润万象府需要验资+预约才能看房。而且价格方面也将会在40000元/㎡以上。即便如此,这依然会有大量买房客准备打新二期的房源,在这一点上,南城新房市场的疯狂已经媲美深圳。

东莞华润万象府

二手房方面,南城的价格普遍在40000-44000元/㎡之间。除了一部分业主因为想要尽快把房子卖出而降价之外,多数情况下,想要在南城买一套三房,总价加税费,至少是要400万。

南城二手房的房价,已经和深圳一些区无异。

东莞过去的一波上涨,很大程度上要归功于中心城区,尤其是在城市规划上充满了野心的南城。

当然,虽然南城的建设已经初见成效,但它对于房价到底有多大的支撑力,是否就一定能支撑现在的房价,依然需要打个问号?

而且,先当下南城房价已经超过40000元/㎡,快赶上深圳的东部一些区了,楼市中甚至也出现了打新热、倒挂等很多深圳楼市才会出现的现象。

楼市愈发“深圳化”,对于还在建设中的南城来说,其实是需要警惕的倾向。

此前,东莞市的调控一直是若即若离,力度算不上大。但现在东莞整体的涨幅已经飙到第一,已经到了不得不进一步采取措施的时候,因此,东莞日后持续加紧调控的可能性非常大。

在房价已经居高且调控可能进一步发力的情况下,南城的楼市虽然很火,但当下并不值得投资。

南城这一年的上涨已经基本透支了涨幅,想要进一步上涨,还需要两到三年后,城市规划建设进一步兑现之后才能实现。

因此,未来一段时间内的南城价格会逐渐趋于理性,现在入场南城,伴随着调控可能导致的出售困难,基本就意味着高位站岗。

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